Fino a pochi anni fa il mercato degli affitti era visto come una giungla con all’ingresso un cartello recante la scritta “Lasciate ogni speranza o voi ch’entrate”. Fortunatamente negli ultimi tempi si sono registrate non poche novità e miglioramenti in materia. Stabilita l’importanza di stipulare un regolare contratto d’affitto, nel 1998, grazie all’entrata della Convenzione Nazionale dell’ 8 febbraio 1998, prevista anche all’art. 4 comma 1 della legge 431/1998 sono state regolamentate due particolari forme di contratto pensate appositamente per le locazioni di natura transitoria:
Contratto d’affitto per studenti – Questo tipo di contratto può essere sottoscritto per una locazione di una durata minima di 6 mesi ad una durata massima di 36 mesi. Diverse pattuizioni eventualmente inserite nel contratto a discrezione delle parti riguardo la durata sono da ritenersi nulle. E’ un tipo di contratto rivolto sia al singolo studente sia a gruppi di studenti universitari fuori sede, oppure anche alle aziende che si occupano di diritto allo studio. Il canone di affitto, solitamente, viene determinato liberamente dalle parti, purché sia comunque rispettato l’importo massimo previsto dagli accordi territoriali. Inoltre, l’importo del canone viene anche calcolato tenendo conto di:
- zona della città in cui è ubicato l’immobile (centro storico, semicentrale, periferica);
- stato dell’immobile (media qualità, accettabile);
- dimensioni dell’immobile (metratura);
- mobilia dell’immobile e suo status;
Per questo tipo di contratto vige il divieto espresso di subaffitto. Qualora lo studente dovesse assentarsi momentaneamente dalla città in cui studia e in questo lasso di tempo non volesse lasciare la camera inutilizzata può sottoporre al locatore dell’immobile una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.
Un’altra tipologia di contratto d’affitto dedicata agli studenti fuorisede è quella del contratto d’affitto di natura transitoria. La durata minima prevista, in questo caso, è di un mese, mentre quella massima non può superare i 18 mesi.
Fra gli elementi che devono essere necessariamente contenuti nel contratto assume rilievo l’espressa indicazione dell’esigenza transitoria. Il conduttore, preferibilmente a mezzo di lettera raccomandata A/R, deve portare a conoscenza del locatore l’esigenza a fronte della quale è necessaria la stipula del contratto stesso. Sarà cura del proprietario verificare la sussistenza della presunta esigenza comunicatagli. Qualora nel contratto manchi l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, la sua durata verrà automaticamente estesa a quella normalmente prevista dalla legge per la locazione standard (cioè 4+4 anni).
Per entrambe le forme di contratto il locatore può utilizzare la modalità della cedolare secca. Una forma di tassazione alternativa che consente di ridurre notevolmente il carico fiscale sul reddito derivante dal canone d’affitto.
Se vuoi disdire il tuo contratto di affitto prima della sua scadenza, ti consigliamo di leggere questo articolo dove spieghiamo in dettaglio come poter recedere dal contratto e quali sono le leggi che disciplinano la pratica: come disdire il contratto di affitto prima della scadenza.
Altro punto cruciale nei contratti d’affitto è la caparra, ovvero una somma di denaro che viene consegnata dal futuro conduttore al proprietario in quanto seriamente e concretamente interessato a concludere “l’affare” e quindi a sottoscrivere il contratto di locazione. Ecco un approfondimento sull’argomento: caparra nei contratti d’affitto.
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