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La cedolare secca: cos’è e quali sono i vantaggi

  • luglio 19, 2014
  • di Leonardo Casini
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La “cedolare secca” è un’agevolazione che consente di ridurre la tassazione del reddito percepito dall’affitto degli immobili per uso abitativo, inclusi gli affitti per studenti. Si configura come forma di tassazione alternativa che consente al locatore – ovvero chi cede in affitto il proprio appartamento – di pagare un’imposta sostitutiva di Irpef e relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, abbattendo, di fatto, la tassazione.

Possono avvalersi della cedolare secca tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà (o del diritto reale di godimento) che affittano il proprio immobile ad uso abitativo e non ad attività di impresa: in sostanza i proprietari di casa che affittano un appartamento ad inquilini per uso abitativo, studenti inclusi. Si legga a tal proposito l’articolo sul contratto d’affitto per studenti.

A quali contratti si applica

La cedolare secca si può applicare ai contratti di locazione ad uso abitativo per immobili classificati nelle categorie catastali da A1 ad A9 ed A11, siano essi contratti a canone libero, ovvero dove il prezzo d’affitto è liberamente scelto dal locatore, o a canone concordato – per i quali il canone è calmierato secondo precisi accordi territoriali fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale –  nelle città “ad alta tensione abitativa” (vi rientrano sostanzialmente tutte le grandi città universitarie: Milano, Torino, Bologna, Firenze, Siena, Cagliari, Napoli e Palermo. Qua l’Elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa).

La cedolare secca può essere richiesta anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Come si calcola

Per i contatti a canone libero la cedolare secca è calcolata come il 21% del canone annuo. Per i contratti a canone concordato, invece, la cedolare secca è stata recentemente rivista e ulteriormente ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 (Decreto Legge 102/2013 Cedolare Secca), dal precedente 15%.

I vantaggi per i proprietari

Il principale vantaggio per il proprietario di casa è indubbiamente l’abbattimento della tassazione sul reddito derivante dal canone d’affitto: su un contratto con cedolare secca per un canone complessivo 12.000 € annui la tassazione sarà pari a 2.520 € (21%) in caso di canone libero e 1.200 € (10%) in caso di canone concordato, posto che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito. Ogni valutazione di convenienza deve ovviamente essere effettuata dal singolo contribuente, in relazione alla sua specifica situazione fiscale, ma la cedolare secca consente risparmi molto consistenti nella grandissima maggioranza dei casi.

I vantaggi per gli inquilini

Se l’applicazione della cedolare secca comporta un forte vantaggio fiscale per i proprietari dell’appartamento concesso in affitto, anche gli inquilini ne beneficiano:

  • l’adozione della cedolare secca comporta l’azzeramento dell’imposta di registro – calcolata come il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità – e dell’imposta di bollo – pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe – , tasse convenzionalmente ripartite a metà fra proprietario ed affittuario;
  • il proprietario che opta per la cedolare secca rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone: l’affitto sarà dunque immutato ed immutabile per tutti gli anni di durata del contratto; in assenza di cedolare secca il proprietario potrebbe invece decidere di applicare degli incrementi annuali sul canone calcolati sulla base dell’aggiornamento ISTAT;
  • la riduzione della a cedolare secca per i canoni concordati, passata negli ultimi anni prima dal 19% al 15% ed ora al 10% può essere utilizzata come arma negoziale nello stabilire l’affitto: se infatti fino a due anni fa la cedolare secca su un affitto concordato di 1.000 € al mese prevedeva una tassazione di 190 €, adesso ne prevede una di 100 €: i 90 € di “sconto fiscale” potrebbero essere divisi fra locatore e affittuario, con un eventuale abbassamento del canone mensile a 950 €;
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