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Affitto Studenti Extracomunitari: la guida completa

Affitto Studenti Extracomunitari: la guida completa
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Ogni anno sono circa 55.000 gli stranieri che decidono di studiare in Italia, sia nelle università che in apposite scuole di formazione: il settore della locazione agli studenti stranieri frutta all’anno almeno 15 milioni di euro, tuttavia esistono migliaia di locali sfitti su tutto il territorio della penisola.

Scopri tutte le info e le regole inerenti all’affitto agli studenti extracomunitari.

Le città più interessanti per gli studenti stranieri

Le sedi universitarie più importanti per arrivi di studenti stranieri, sia comunitari che extra-comunitari, sono Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino. Ad esempio nella capitale si trovano circa 12.000 studenti stranieri e quasi altrettanti studiano a Milano. A Torino, invece, ne sono presenti circa 5.000. Gli studenti stranieri rappresentano gli inquilini ideali, perché hanno una buona capacità di spesa, soggiornano per lunghi periodi e possono contare sul supporto dei genitori. Di conseguenza danno un reddito costante ma i contratti presentano vincoli meno rigidi rispetto a quelli tradizionali. Inoltre gli immobili richiesti si trovano non solo nelle sedi universitarie più importanti, ma anche in tutte le città dove sorgono atenei (ad esempio Pisa, Pavia, Bergamo). Inoltre molti studenti stranieri decidono di affittare casa nei Comuni vicini alle città universitarie a patto che siano garantiti i collegamenti.

Differenza tra stranieri comunitari ed extracomunitari

Quando si parla di affitto studenti stranieri bisogna distinguere tra affittuari comunitari ed extracomunitari. Nel primo caso gli studenti provengono dai Paesi membri della Comunità Europea e cioè Austria, Cipro, Svezia, Belgio, Francia, Finlandia. Bulgaria, Ungheria, Malta, Repubblica ceca, Danimarca, Lituania, Irlanda, Estonia, Romania, Germania, Grecia, Lettonia, Spagna, Slovacchia, Lussemburgo, Polonia, Slovenia, Portogallo, Malta, Paesi Bassi e, per il momento, Regno Unito. Anche i cittadini della Repubblica di san Marino, Svizzera, Islanda, Norvegia e Liechtenstein sono equiparati ai cittadini dell’Unione Europea. Tutti gli altri sono invece stranieri extracomunitari. Questo fatto risulta molto importante anche per determinare le regole e le modalità per l’affitto studenti stranieri.

Infatti quelli comunitari o assimilati devono semplicemente presentare un documento d’identità in corso di validità e il codice fiscale per poter stipulare un regolare contratto di locazione. Infatti per queste persone si fa riferimento, proprio come per gli italiani, all’articolo 12 della legge 59/1978. Per un periodo di locazione superiore a un mese si deve comunicare entro 48 ore dalla consegna dell’unità immobiliare all’autorità locale di pubblica sicurezza l’ubicazione, le generalità dell’affittuario e gli estremi del suo documento di identità. Invece il contratto affitto studenti extracomunitari risulta diverso sia per le regole che per le modalità di registrazione.

Affitto extracomunitari regole

La legge a cui fare riferimento per la locazione agli studenti è il D.Lgs 286/98 del 25 luglio: in particolare l’affitto studenti stranieri extracomunitari è trattato agli articoli 7 e 12. In caso di inadempienza degli obblighi di legge il locatore può essere punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e l’immobile può essere confiscato in particolari circostanze. Il contratto affitto studenti extracomunitari e comunitari è sempre uno delle tipologie previste dalla legge 431/98. Può quindi essere libero 4+4, transitorio specificatamente per studenti, transitorio da 6 a 36 mesi oppure concordato. In questo caso sono a canone agevolato 3+2. La normativa del settore indica dettagliatamente anche le condizioni necessarie perché l’immobile sia considerato abitabile e quindi affittabile per usi abitativi.

Innanzitutto bisogna garantire la giusta illuminazione ed aerazione dei locali: di conseguenza deve esserci un certo rapporto tra la metratura dell’ambiente e le aperture esterne. Le caldaie a gas devono essere posizionate all’esterno; se invece si trovano in uno spazio chiuso, possono essere installate soltanto in locali muniti di un impianto di aspirazione oppure con una buona aerazione. In secondo luogo tutti gli impianti elettrici devono essere dotati di sistemi salvavita e essere sottotraccia per garantire la sicurezza dell’abitazione e delle persone.

Ogni intervento di manutenzione dell’abitazione è di competenza del proprietario, fatta eccezione per i lavori che vanno intrapresi per riparare i danni causati dagli inquilini. In questo caso le spese di manutenzione sono completamente a carico degli affittuari. Inoltre tutti i contratti di locazione con durata superiore ai 30 giorni devono essere registrati all’ufficio comunale competente. Le spese di registrazione variano a seconda della tipologia abitativa, tuttavia vengono ripartite equamente tra il proprietario dell’immobile e l’affittuario. Si tratta di una precisa disposizione di legge, quindi si annulla automaticamente qualunque clausola contraria.

Contratto affitto extracomunitari: documenti necessari

Per affittare un’abitazione oppure una stanza a studenti stranieri extracomunitari è necessario che gli affittuari presentino non solo il codice fiscale e un documento d’identità in corso di validità (in genere il passaporto), ma anche il permesso di soggiorno oppure un altro documento che attesti il loro soggiorno in Italia in base alla normativa vigente. Quest’ultimo deve avere un valido per tutta la durata della permanenza oppure essere rinnovato prima della sua scadenza. Per questo motivo i proprietari degli immobili affittati devono prestare molta attenzione alla data di scadenza del permesso di soggiorno e ai rinnovi del documento per tutto il corso del contratto di locazione. Le stesse regole valgono nel caso in cui uno studente extracomunitario subentri a uno italiano oppure comunitario come affittuario. Di conseguenza occorre presentare gli stessi documenti e seguire lo stesso iter.

Locazione extracomunitari: comunicazione Questura

Quando si alloggia a qualsiasi titolo un apolide oppure uno straniero bisogna comunicare il fatto all’autorità locale di pubblica sicurezza per iscritto entro le 48 ore successive alla consegna dell’immobile oppure all’inizio della permanenza del soggetto. Ciò vale anche per gli studenti non provenienti da Paesi dell’Unione Europea. In genere il documento viene presentato alla Questura competente per territorio. Nel testo della comunicazione devono essere indicate le generalità sia del locatore che dello straniero, l’ubicazione dell’immobile, gli estremi del passaporto o del documento di riconoscimento e il motivo per il quale la persona è alloggiata.

Ad esempio, nel caso di affitto studenti stranieri, il titolo della comunicazione è il contratto di locazione stipulato tra il proprietario dell’immobile e lo studente stesso. La presenza dell’inquilino è determinata da ragioni di studio o magari di tirocinio. Infatti bisogna tenere a mente che per la legge italiana i contratti di locazione non possono avere finalità turistiche, tuttavia le ragioni della permanenza degli studenti stranieri in Italia possono essere molte.

Locazione transitoria extracomunitari

Il contratto affitto studenti extracomunitari deve fare riferimento alla normativa che regola le modalità di locazione. Infatti esistono due condizioni contrattuali completamente diverse e si fa riferimento all’articolo 1571 del Codice Civile e alla legge 431/98. Innanzitutto bisogna tenere a mente che per il Codice Civile ogni parte del contratto viene definita in maniera del tutto autonoma dalle parti, tuttavia quasi sempre lo studente non ha possibilità di contrattazione. Di conseguenza si può semplicemente accettare quanto deciso dall’affittuario oppure optare per un’altra soluzione abitativa. Dato il gran numero di studenti universitari fuori sede (italiani, comunitari ed extracomunitari) presenti sul territorio italiano, all’interno della forma contrattuale ad affitto contrattato è stata prevista una tipologia specifica.

L’affitto contrattato offre alle parti un’ampia possibilità di contrattazione sia per quanto riguarda la durata della locazione che l’importo del canone. La locazione transitoria per studenti universitari riguarda soltanto i fuori sede. Il normale contratto transitorio prevede una durata massima di 36 mesi, mentre quella minima è di 6 mesi, ma per andare incontro alle esigenze abitative di questa particolare categoria i termini sono stati ridotti rispettivamente a 18 e 1 mese.

Le condizioni previste per legge sono le stesse sia per gli studenti italiani che per quelli stranieri, comunitari oppure extracomunitari. Gli studenti affittuari corrispondono sia il canone che gli oneri contrattuali (in genere questi ultimi sono già conteggiati nell’importo). Si parla quindi di responsabilità in solido e il pagamento deve essere effettuato anche in caso di recesso anticipato del contratto. Nella maggior parte dei casi lo studente affittuario si occupa di trovare un altro studente che gli subentri nel corso del contratto alle stesse condizioni. Prima che il subentro avvenga lo studente affittuario deve comunicare al proprietario dell’immobile le generalità del subentrante. Sarà il locatario, entro le 48 ore successive al subentro, a comunicare i dati dello studente subentrante all’autorità locale di pubblica sicurezza.

Nel caso in cui all’interno del contratto sia prevista una durata di locazione transitoria inferiore a un mese, la clausola viene considerata nulla perché contraria a quanto disposto per legge. Di conseguenza si applica automaticamente la durata minima prevista per i contratti transitori per studenti universitari. Lo stesso vale se nel documento è indicato un periodo superiore a 18 mesi: automaticamente si annulla la clausola e viene applicata la durata massima prevista per legge. Se la durata del contratto di locazione transitoria supera i 30 giorni il proprietario dell’immobile deve registrare il contratto entro i 30 giorni successivi alla sua firma. Al tempo stesso deve comunicare il fatto, nel caso di affitto studenti stranieri, alle autorità locali di pubblica sicurezza.

Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, bisogna comunicare per iscritto la registrazione del contratto anche al conduttore e all’amministratore del condominio. Ciò deve essere fatto entro i 60 giorni successivi alla firma del contratto ed è necessario per aggiornare l’anagrafe condominiale. Il contratto affitto transitorio per studenti extracomunitari ha la stessa struttura di quello per gli studenti italiani fuori sede. Si fa riferimento al modello predisposto con l’allegato F del Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Per legge devono essere indicate, pena la nullità del contratto, la descrizione dell’immobile, le generalità di entrambe le parti, le modalità di versamento e l’importo del canone, la durata del periodo di affitto e l’indicazione che la locazione deve soddisfare un’esigenza transitoria. Infatti si deve dichiarare che lo studente extracomunitario risulta affittuario in quanto risiede nella città sede di ateneo (oppure in uno dei Comuni limitrofi) ed è iscritto a un corso di laurea. In alternativa le esigenze abitative possono riguardare un periodo di studio Erasmus o lo svolgimento di un tirocinio attraverso l’ateneo.

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